我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好，坐标广州，目前存款100万左右，纯投资，短期2-3年，预算有限，可承担月供1万左右，请问南沙明珠湾可以投资吗？感觉价格有些高。
羊叔： 你好，南沙有明珠湾、蕉门河中心区、南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽、万顷沙、海港七大主要板块。 而主打金融和总部经济的明珠湾，视为南沙版的“珠江新城”，目前规划已经落地的总部企业就达到数十个。在南沙所有板块中，其定位和起点都是最高的。正逐步被打造为南沙的高端住宅片区，虽然前景远大，但目前很多配套还处于建设初期，短期内无法落地，产业规划也需要相当一段时间才能兑现红利。明珠湾这个区域目前比较适合一些高端改善购房者，短期投资来看并不适合，因为明珠湾许多配套的落地都需要很长一段时间来兑现，所以短期内看不到多少回报。
提问：羊叔，你好，打算过两年结婚，今年先把房子买了，但不知道如何选区域，因为工作过两年说不定也会换，所以我一直很苦恼像我这样的刚需怎么买房？
羊叔： 你好，首先，对于刚需人群，因为预算很多只能牺牲通勤向距离较远一些的近郊板块购买，但是还是得选择交通出行方便的项目，最好能是靠近地铁的。当然如果买不到新房，二手房或次新房也是不错的选择，一些配套优质的二手房也是稀缺的资源。但有一种情况不建议选择，那就是一些距离较进的不带学区的老破小，这样的房子价格不便宜不说，未来出手很难有接盘侠接手。其次，关于区位的选择，海珠当然是主要的选择对象，不过价格让很大一部分人望而却步，但刚需可以关注一下像白云等兴起的新城。最后，黄埔、番禺和南沙这几个外围区域其实从配套交通各方面来看也是值得上车的，不要过度纠结在中心距离上，各方面成熟配套才是王道。
提问：羊叔，你好，本人今年27岁，名下无房无贷，首套房，暂时不自住，可能持有期是5-10年，和身边一些朋友聊过买房这个事情，感觉第一套房很重要，想问一下首套房在广州怎么买会比较好呢？对未来个人资产或者以后再买第二套更有有利呢？
羊叔： 你好，在广州买房要买在核心区域，广州总体的发展方向为向南向东，所以买房也要相应地往这个方向上考虑。买房的第一梯队为天河、越秀、荔湾、海珠，第二梯队是黄浦、番禺、白云，第三梯队是花都、南沙、增城、从化。如果预算充足且有户口，优先选择第一梯队，预算不足则买第二梯队；值得投资的板块分为一级区域(珠江新城、天河北、金融城、天河公园)和次级区域(东莞庄、五山、植物园、东圃)，同理预算不足就选次级区域，尽量避开老破小和老破大。
最后建议：预算足在天河买新房、二手房尽量往东买；荔湾、越秀可以用于刚需自住，但仍具有老城区的价值。
提问：羊叔，你好，打算买房投资，没法参与打新，广州的老破小行情怎么样？能不能买？是不是只有带学区的老破小才有投资价值？以后的老破小发展前景如何？
羊叔： 你好，当前老破小除学区房外的涨幅远远跟不上大盘，虽然地段好，但居住体验差，升值较慢。老破小集中在老四区，普遍诞生于上世纪八九十年代，房子质量差，外观设计同样差强人意，但其中的好的学区房价格大于豪宅也是常有的事。实际上老破小的价格基本平稳，甚至整体呈略下降的趋势。而非学区的老破小则很难有补涨机会。所以除学区房外，老破小在广州楼市逐步迈入改善市场的趋势下，其当前的房屋质量、户型设计等均与当下的居住理念不符，同时新房市场不断增多，各种配套也具有优势，再加上房地产主力会随着时间推移变成95、00后等年轻一代，老破小可能逐渐会被市场淘汰。
提问：羊叔，你好，预算200万左右，最好有好学位，自住用，新房二手房都行，二手房的话最好是次新房，在哪里买比较好呢？
羊叔： 你好，这个预算想要比较好的学位的话，其实可以选择面比较小，不过可以看看亚运城的房子，这里的房子楼龄较新，整体楼盘品质高，周围环境优美，教育资源雄厚。亚运城其实一直也是别很多购房者忽略的地方，虽然说这里交通不便，大部分亚运城楼盘远离地铁站，对于上班族来说通勤不是很便利，但是亚运城附近整体楼盘的供应量较大，可以很好的满足需求，亚运城板块内的各项配套比较成熟，自住还是合适的。
提问：羊叔，你好，请问白云未来发展还有没有前途呢？
羊叔： 你好，白云作为广州的主城区，这些年的发展却不尽如人意，白云山的存在直接让白云东西向的交通路网无法成行，导致拥堵变成常态。由于白云机场的存在，白云区所有房子的高度都是有严格限制的，金融城的发展停滞那么多年，也是因为限高导致的结果，白云虽贵为主城区，却没法形成那种高楼大厦林立的城市面貌。其次白云的城中村太多了，这就使得白云的改造难度极大，成本极高，推动极慢，再加上白云背离广州发展主方向， 广州这些年的发展思路是东进南拓，资源是有限的 ，白云得到倾斜的资源少。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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